¿Pueden las comunidades de propietarios restringir las viviendas de uso turístico?

La proliferación de viviendas de uso turístico ha generado un intenso debate sobre la convivencia y la regulación dentro de las comunidades de propietarios. En nuestro país cada vez hay más pisos que se utilizan para alquileres vacacionales. En este artículo vamos a contarte si las comunidades de propietarios pueden restringir las viviendas de uso turístico.

Marco legal actual

El marco legal es la base sobre la cual las comunidades de propietarios pueden actuar en el tema de las viviendas de uso turístico. Cada comunidad autónoma en España tiene su propia normativa que regula estas viviendas de alquiler vacacional.

En el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, aparece que la comunidad de vecinos sí que puede prohibir las viviendas de uso turístico en arrendamientos urbanos si se consiguen tres quintas partes de las cuotas de participación. Aunque, debes tener en cuenta que este acuerdo de la comunidad no tiene carácter retroactivo, y no pueden anular aprobaciones previas.

Por lo que las comunidades sí que pueden prohibir un alquiler turístico, pero antes de que esté en funcionamiento. Si en el documento de compra y de acuerdo con las normativas de la comunidad autónoma tienes permitido alquilar tu vivienda de forma temporal, los vecinos no pueden prohibir la actividad tan fácilmente.

Por ello, es muy importante que las comunidades de propietarios estén actualizadas con las últimas disposiciones legales y entiendan cómo aplicarlas. La legislación local puede imponer limitaciones en cuanto a la cantidad, ubicación y condiciones de operación de estas viviendas, lo que puede afectar directamente las decisiones de la comunidad.

¿Debo consultar a los vecinos antes de convertir mi piso en una vivienda de uso turístico?

En este caso, la respuesta es no, no hay que consultar con los vecinos de la comunidad. Aunque si que debes asegurarte de que no exista una prohibición previa en el registro de la propiedad o en los estatutos de la comunidad. Si existe esta prohibición previa, los vecinos conseguirán que no puedas tener la vivienda de uso turístico.

¿Quién regula en España las viviendas de uso turístico?

Se podría decir que en nuestro país los alojamientos turísticos están sujetos a una regulación específica que incluye la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ambas establecen directrices generales para este tipo de arrendamientos.

No obstante, es importante destacar que las disposiciones aplicables pueden variar considerablemente en cada comunidad autónoma, ya que estas poseen la facultad de dictar sus propias normas que rigen el sector turístico. Algunos ejemplos son:

• Madrid: En la capital, la regulación de los alojamientos turísticos se articula a través de tres decretos principales:
  • Decreto 48/2023, del 26 de abril, enfocado en la zona rural.
  • Decreto 19/2023, del 15 de marzo, dirigido al ámbito hotelero.
  • Decreto 79/2014, del 10 de julio, que abarca los apartamentos y viviendas para uso turístico.
• Cataluña: En Barcelona, la normativa aplicable es la contenida en la Ley 13/2002, del 21 de junio, sobre el turismo en Cataluña.
• Comunidad Valenciana: Se acoge a lo dispuesto en la Ley 15/2018, del 7 de junio, sobre turismo, ocio y hospitalidad.

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¿Y los Estatutos de la Comunidad pueden acabar con estas viviendas para uso turístico?

Como bien sabrás, los estatutos son documentos que establecen las normas internas y pueden incluir disposiciones específicas sobre las viviendas de uso turístico. Para que sean efectivos, estos estatutos de la comunidad deben estar registrados y ser conocidos por todos los propietarios.

Pueden establecer criterios como la necesidad de obtener permisos especiales o limitar el número de días al año que una propiedad puede ser alquilada para uso turístico, siempre y cuando no contradigan la ley superior.

El Registro de la Propiedad y las viviendas de alquiler vacacional

El Registro de la Propiedad juega un papel crucial como garante de los derechos de propiedad y las restricciones aplicables. Cualquier acuerdo comunitario que imponga restricciones al uso turístico de las viviendas debe inscribirse aquí para que tenga efectos legales y sea oponible a terceros. Esto asegura que los futuros compradores estén informados de las limitaciones existentes y evita conflictos posteriores.

En definitiva, las comunidades de propietarios tienen herramientas para regular las viviendas de uso turístico, pero deben hacerlo dentro del marco legal y respetando los derechos de los propietarios.

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