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Asegurar una comunidad de propietarios es una tarea compleja si no cuentas con ayuda y asesoramiento. Muchos conflictos entre vecinos se originan porque el seguro para la comunidad de vecinos no está bien contratado o porque, lo que suele ser peor, no existe un seguro y hay que hacer frente a derramas y gastos extraordinarios.
Hemos preparado esta sencilla guía con todo lo que necesitas saber para asegurar correctamente una comunidad.
Queremos que tengas muy claro lo más importante para asegurar una comunidad de vecinos. En Aon somos especialistas en seguros para comunidades de propietarios y queremos ayudarte a tomar la mejor decisión a la hora de contratar tu póliza.
Si lo necesitas, podemos realizar una comparativa de seguros de comunidades personalizada. De momento, te invitamos a conocer más sobre cómo proteger las comunidades de vecinos. Si eres administrador de fincas, nuestro servicio también se ajusta a tus necesidades.
¿Cuál es el mejor seguro de comunidades?
Son numerosas las compañías aseguradoras que ofrecen seguros multirriesgo para las comunidades de propietarios. Existe una amplia oferta.
No es fácil responder a cuál es el mejor seguro de comunidades. Elegir las coberturas más adecuadas es una tarea que requiere tiempo.
Antes de contratar el seguro de comunidades debes analizar y comparar distintas pólizas. Debes tener muy clara la respuesta a preguntas como:
- ¿Qué cubre el seguro de la comunidad de propietarios? ¿qué garantías necesitas (coberturas básicas, complementarias, …)?
- ¿Cuánto cuesta un seguro de comunidad de vecinos? ¿Cómo calcular el precio de la póliza?
- ¿Cómo se calcula el valor del edificio?
- ¿Es obligatorio contratar el seguro de comunidades?
- ¿Cuáles son las mejores aseguradoras de comunidades de propietarios (experiencia, atención en caso de siniestro, etc.)
Es muy importante evitar que existan riesgos no cubiertos o infraseguros. El precio es importante pero nunca debe ser el criterio único.
Para todo ello, es importante contar con un especialista en seguros de comunidades. Aon puede ayudarte a realizar un análisis objetivo de todas las opciones de seguros de comunidades existentes y diseñar la solución que mejor se adapte al caso de tu comunidad.
A continuación, revisamos algunos de esto factores clave en el seguro de comunidades de propietarios:
¿Qué cubre el seguro de la comunidad de propietarios?
Las coberturas de un seguro de comunidad de propietarios no son iguales en todas las compañías aseguradoras. En general, existen unas coberturas básicas que ofrecen casi todas las aseguradoras que trabajan estas pólizas.
Es importante señalar que las coberturas pueden ser similares, pero nos encontramos con diferencias en los límites de indemnización o en las exclusiones de los seguros de comunidad.
Además de las garantías básicas, cada compañía ofrece unas coberturas complementarias que varían entre las distintas ofertas del mercado.
Coberturas básicas del seguro de comunidades de vecinos
Daños materiales: se cubren los posibles daños y gastos sufridos por la comunidad de vecinos como consecuencia de distintas causas. Entre ellas, podemos citar:
- Incendio, explosión o caída de rayo
- Gastos desescombro y demolición
- Actos vandálicos o vandalismo
- Daños por lluvia, viento, pedrisco y nieve
- Inundación
- Humo
- Impacto, choque y ondas sónicas
- Derrame accidental de líquidos
- Gastos desembarre y extracción de lodos
- Daños eléctricos en las instalaciones o aparatos conectados a la red
- Rotura de lunas y cristales
En este grupo de coberturas debemos ser conscientes que la cobertura de daños por lluvia, viento o nieve está sujeta a que su intensidad alcance determinados niveles (por ejemplo, los daños por viento se cubren en algunas aseguradoras si la velocidad es más de 80km/hora).
Responsabilidad Civil: esta garantía cubre a la comunidad frente a reclamaciones por posibles daños a terceros causados por elementos de la edificación u otras circunstancias que puedan ser imputables.
Esta garantía incluye normalmente la cobertura adicional de la responsabilidad de la junta de gobierno de la comunidad de propietarios, así como la responsabilidad patronal de la comunidad si tiene empleados contratados.
Por ejemplo, si se cae un trozo de cornisa del edificio y causa daños a un vehículo aparcado en la calle (Responsabilidad Civil General). O si el portero de la finca sufre un accidente y reclama contra la propiedad (R. Civil Patronal).
Otra cobertura a considerar es la responsabilidad civil de la junta de propietarios que puede proteger a la junta rectora de la finca de vecinos (presidente, vicepresidente y administrador de fincas). Cubre posibles reclamaciones derivadas de perjuicios causados a la comunidad por error, negligencia u omisiones en el desempeño de las funciones de la junta rectora. Esta garantía no la incluyen todas las compañías del mercado asegurador.
Dentro de la responsabilidad civil, es aconsejable comprobar si se incluye la responsabilidad medioambiental. Esta garantía protege a los copropietarios si se produce una reclamación consecuencia de una contaminación accidental. Por ejemplo, si se produce una fuga accidental de los depósitos de combustible del sistema de calefacción.
Algunas aseguradoras contemplan la responsabilidad civil como cobertura opcional, pero, a nuestro juicio, es una de las garantías imprescindibles en cualquier póliza de comunidades. En nuestro blog tienes más información sobre la responsabilidad civil de las comunidades de vecinos.
Robo: el seguro de comunidades cubre el robo de los elementos del contenido comunes. También se garantiza el coste de los desperfectos causados por el intento de robo. Normalmente, salvo que se incluya expresamente y no es habitual, se excluye el robo de los contenidos propios de cada vecino. El hurto está excluido o limitado en muchas de las pólizas multirriesgo para fincas de propietarios.
Coberturas complementarias del seguro de comunidades de vecinos
Daños por agua: esta garantía da cobertura de los daños por derrames de agua derivados de rotura, avería o escapes de las conducciones e instalaciones comunes. Normalmente se cubren los gastos de localización de la avería, así como de la reparación de las tuberías y conducciones de la comunidad. Algunas compañías aseguradoras ofrecen la posibilidad de asegurar los daños por agua en elementos privativos. En este tipo de siniestros resulta fundamental diferenciar si el origen del problema está en una bajante o tubería común. También suele ser complejo determinar si los daños afectan exclusivamente a zonas comunes o a las viviendas de cada propietario.
Es muy importante que la comunidad de vecinos realice mantenimientos de las tuberías comunes para evitar que la cobertura de unos daños pueda ser limitada por la falta de estos mantenimientos. Antes de contratar la póliza debemos analizar los límites de indemnización y si son aplicables franquicias.
Es clave analizar en las pólizas de cada seguradora si se cubren los daños derivados de la omisión del cierre o llaves de paso de conducciones de agua.
También resulta frecuente que las compañías incluyan la cobertura del gasto de consumo de exceso de agua causado por una rotura de tuberías comunitarias.
Los daños por agua son uno de los siniestros más frecuentes, pero también, si la póliza no está bien contratada, que más quebraderos de cabeza da a los administradores de fincas y, en general, a los propietarios.
Atascos: Dentro de la cobertura de daños por agua en el seguro de comunidades, hay que comprobar si se incluyen los gastos por desatascos en las tuberías y bajantes comunitarias. Es una cobertura que suele tener límites y “letra pequeña”.
Otras coberturas complementarias
- Control de plagas
- Inhabitabilidad: esta garantía asume los gastos ocasionados a los copropietarios de la comunidad asegurada por el alquiler de otras viviendas si las suyas resultasen inhabitables a consecuencia de un siniestro cubierto. Son los gastos de alojamiento en un hotel o vivienda alquilada hasta que es posible regresar al domicilio.
- Daños estéticos: asegura la conservación de una coherencia estética en el edificio si ocurre un siniestro de daños materiales.
- Filtraciones (tanto de fachada como de cubierta). Una vez reparado el origen de la filtración, se atienden los daños originados por esta causa.
- Derrumbe accidental del edificio: en caso de derrumbe del edificio como consecuencia de un tercero, obra dentro del propio edificio que modifique la estructura del edificio o una obra de un edificio colindante que afecte al propio.
- Malversación de fondos comunitarios
- Reclamación a morosos de las cuotas comunitarias impagadas a la comunidad.
- Avería de maquinaria (ascensores, sistemas de calefacción, …).
- Asistencia Jurídica
- Asistencia 24 horas a la Comunidad para reparaciones de urgencia. El seguro cubre la intervención de profesionales como electricistas, fontaneros o cerrajeros.
Cada compañía tiene sus propias coberturas complementarias. Hay muchas diferencias y pequeños matices que exigen dedicar tiempo para buscar el mejor seguro de comunidades. No debemos olvidar que también debemos valorar criterios cualitativos como la calidad del servicio prestado por la compañía aseguradora, especialmente en caso de siniestro. Por ello, es bueno contar con un especialista como Aon que pueda asesorarte y facilitarte una comparativa de seguros. Sin duda, te ayudamos a elegir el mejor seguro de comunidades.
¿Cuánto cuesta el seguro de comunidades?
El precio del seguro de comunidades se calcula en funciones de factores como:
- Ubicación de la comunidad de vecinos
- Metros cuadrados construidos de viviendas y locales
- Metros cuadrados de garajes y anexos
- Año de construcción del edificio
- Número de alturas
- Número de viviendas
- Número de locales comerciales
- Otros datos: Algunas aseguradoras también preguntarán por la fecha de rehabilitación de las conducciones y tuberías comunes u otras obras de reforma realizadas. También es habitual que se pregunte por la actualización de las instalaciones eléctricas.
Con estos datos la compañía puede valorar el riesgo y decir cuánto cuesta el seguro de comunidades.
Factores que afectan negativamente al precio del seguro de comunidades
La antigüedad del edificio es uno de los factores que complica más contratar una póliza de comunidades. Cuantos más años tenga la construcción, el seguro será más caro o puede que incluso sea rechazado por algunas aseguradoras de comunidades.
Normalmente edificios antiguos con estructuras de madera son riesgos que las compañías aseguradoras consideran agravados y pueden determinar pagará más o que la contratación sea rechazada. Si la comunidad ha realizado obras de rehabilitación, puede facilitar que la aseguradora acepte el riesgo.
Otro elemento que puede dificultar el cálculo del seguro es la existencia de muchos locales comerciales y oficinas dentro de la comunidad. Esta circunstancia supone normalmente un agravamiento del riesgo.
La existencia de elementos de seguridad como cámaras de vigilancia o sistema antiincendios favorece que la compañía aseguradora ofrezca mejores precios para el seguro de la comunidad.
En general, las comunidades son riesgos complejos. Como hemos señalado, es uno de los tipos de seguros que requieren asesoramiento para no tomar decisiones equivocadas. Es importante conseguir el precio más bajo posible pero siempre siendo conscientes de que estamos cubriendo bien todo y de que no existen problemas futuros de cobertura.
Aon te puede ayudar a conseguir un precio personalizado facilitándote, además, una comparativa de seguros de comunidades realizada de forma objetiva por nuestros especialistas.
¿Cómo se calcula el valor del edificio?
Valorar el continente de una comunidad se realiza teniendo en cuenta su superficie, los elementos anejos, el tipo de construcción utilizado, la ubicación, etc.
Las compañías aseguradoras tienen en cuenta el valor desde el punto de vista asegurador y no el valor inmobiliario.
Evitar el infraseguro en el seguro de comunidades es una de las claves a la hora de contratar esta póliza.
Una gran parte de los problemas en el momento de los siniestros tienen su origen aquí. Es fundamental no equivocarse al calcular el capital a asegurar para evitar el infraseguro.
Recuerda que en la valoración debes incluir el edificio, garajes, piscinas, locales, jardines, etc.
El precio del seguro de comunidades está vinculado a los valores asegurados, pero estos siempre deben estar bien calculados. Tratar de reducir precio de la póliza reduciendo los capitales implicará que la aseguradora pueda aplicar la regla proporcional en caso de siniestro. Consulta con Aon si necesitas ayuda para valorar la comunidad y asegurar correctamente el edificio.
¿Son obligatorios los seguros de comunidades?
El seguro de comunidades no es obligatorio, salvo en algunas comunidades autónomas. A nivel nacional, la ley de Propiedad Horizontal determina que no es obligatorio que la comunidad de vecinos contrate una póliza.
Sin embargo, comunidades como Valencia o Madrid tienen regulada la necesidad de que las comunidades cuenten con una póliza:
- En la Comunidad de Madrid, la Ley 2/1999 determina que todos los edificios deberán estar asegurados ante los riesgos de incendio y daños a terceros.
- En el mismo sentido, la Comunidad Valenciana establece en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, la obligatoriedad de asegurar las viviendas contra riesgo de incendios y daños a terceros. Además, señala que la comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.
En cualquier caso, es totalmente recomendable contratar un seguro multirriesgo para la comunidad de vecinos. Es una garantía para evitar problemas, conflictos y derramas.
La vida de una comunidad es compleja y sufrir un siniestro sin tener seguro es motivo inequívoco de dificultades en la convivencia vecinal.
En nuestro blog hablamos más sobre si es obligatorio el seguro para las comunidades de vecinos.
¿Quién contrata los seguros de comunidades?
La junta de propietarios decide la contratación de los seguros de comunidad. Es un acuerdo que requiere mayoría simple. La decisión vincula a todos los propietarios y el coste del seguro será asumido por todos los copropietarios.
Desde un punto de vista formal, la contratación de la póliza la realiza el presidente quien puede delegar esa responsabilidad en el administrador de fincas.
Normalmente, el administrador de fincas presenta a la junta de vecinos distintos precios de seguros de comunidades.
En este punto conviene contar con un especialista que ayuda al administrador y a los propietarios en la decisión sobre el mejor seguro para la comunidad.
Por ejemplo, Aon trabaja con administradores de fincas y comunidades facilitando comparativas y análisis objetivos del mercado asegurador.
Como hemos señalado, no tener contratada una póliza para la comunidad es un riesgo, pero también tener seguro y que la póliza no cubra todos los riesgos de la comunidad o que los capitales a asegurar no sean correctos.
¿Cuáles son las mejores aseguradoras de comunidades de propietarios?
En el mercado asegurador existen distintos seguros multirriesgo para comunidades de propietarios. Muchas aseguradoras ofrecen este tipo de pólizas. Sin embargo, no todas las entidades son especialistas o cuentan con una cartera amplia en este tipo de riesgos.
Por otra parte, como te hemos contado, muchas pólizas parecen iguales, pero existen detalles y diferencias entre las distintas ofertas del mercado asegurador.
Más allá del análisis de las coberturas, resulta fundamental conocer la calidad del servicio prestado por la aseguradora en el momento del siniestro.
A continuación, te contamos cuáles son las mejores compañías aseguradoras para comunidades de vecinos teniendo en cuenta sus productos, garantías, precios y experiencia.
En Aon realizamos continuos análisis objetivos para valorar las distintas aseguradoras para comunidades y poder recomendar siempre las opciones más interesantes del mercado. Hemos realizado una pequeña selección de aseguradoras con mucho foco en comunidades para explicarte sus principales coberturas. En Aon, como correduría, trabajamos con más aseguradoras, pero hemos optado por facilitarte una panorámica de algunas de las principales aseguradoras de comunidades de vecinos.
La oferta es dinámica y cada compañía renueva periódicamente sus coberturas incluyendo mejoras como nuevos límites de indemnización más elevados o servicios asistenciales más completos en caso de siniestro.
Si necesitas un análisis detallado para tu finca, solicita una comparativa de seguros de comunidades.
Consulta la información de todas las compañías.
Solicita un estudio comparativo de seguros de comunidades sin compromiso.
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