Los elementos privativos y comunes en una comunidad de propietarios
Es habitual que haya conflictos ante la duda de si un objeto o problema pertenece a un elemento común o a uno privativo. Normalmente cuando existe debate es porque hay que hacer un arreglo y se debe determinar si los gastos los tiene que asumir la comunidad o un vecino en particular.
En este post aclaramos qué se considera elemento privativo y qué común para poder resolver cuándo es responsabilidad privada o compartida su mantenimiento o reparación.
Qué son los elementos comunes
En el Código Civil (título III, artículo 396) se detallan los elementos comunes de una comunidad de propietarios.
Los elementos comunes son aquellos que pueden ser disfrutados por varias viviendas. Estas zonas en copropiedad no pueden ser divididas. En caso de que sufran daños, es la comunidad la que debe responder por ellos.
Las comunidades que mejor gestionan los problemas en los elementos comunes son aquellas con un seguro de comunidades, ya que evitarán las temidas derramas en caso de siniestros cubiertos por la póliza (un incendio, por ejemplo) y agilizarán las gestiones comunitarias.
Ejemplos de elementos comunes
- Patios, pasillos y escaleras.
- Alcantarillado: la bajante y los enganches a cada acometida son comunes.
- Tuberías de agua: hasta que llegan a la llave de paso, son comunes.
- Instalación eléctrica: el cableado general es común hasta que llega a cada contador.
- Servicios audiovisuales o de telecomunicación: hasta la entrada al espacio privativo.
- Seguridad del edificio: prevención de incendios, portero automático y otros elementos de seguridad.
- Instalaciones comunes como salas o espacios deportivos.
- Ascensores.
- Azoteas o cubiertas.
- Cerramiento de zonas comunes.
- Cimentaciones.
- Revestimientos exteriores.
- Pilares, vigas, forjados y muros de carga.
Un caso curioso es el de las terrazas. Los revestimientos exteriores de las terrazas (también balcones y ventanas) son comunes, y por tanto su imagen y configuración no se pueden alterar sin el permiso de la comunidad de propietarios.
Qué son los elementos privativos
Los elementos privativos son los que pertenecen en exclusividad a cada vivienda. Un propietario tiene derecho exclusivo sobre un espacio independiente y delimitado. Esto incluye los elementos arquitectónicos e instalaciones que sirvan de forma exclusiva a esa vivienda.
La ley da a cada propietario el derecho a modificar los elementos que se encuentren en el perímetro de su propiedad privativa siempre que no afecte a elementos comunes.
A parte de los que pertenecen a la propia vivienda, puede haber otros elementos privativos como una plaza de garaje y un trastero (a este tipo de elementos se le conoce como anejos).
La propiedad incluye los elementos arquitectónicos que sirvan exclusivamente al propietario.
Ejemplos de elementos privativos
- La vivienda o local.
- Garaje y trastero.
- Alcantarillado: la acometida es privativa.
- Tuberías: los elementos que están dentro de la vivienda y el contador son privativos.
- Cableado: a partir del contador es privativo.
- Tabiques.
No forman parte de los elementos privativos paredes maestras, pilares ni fachada.
¿Qué pasa si un vecino no deja acceder a su piso para arreglar una avería? Contestamos a ese problema aquí.
Los elementos comunes de uso privativo
Hay elementos que son comunes pero se disfrutan de forma privada. Un ejemplo serían las terrazas que son cubiertas del edificio (como un ático).
La reparación de estos elementos puede ser responsabilidad de los propietarios que los utilizan o de la comunidad, depende del motivo de los desperfectos.
- Si se trata de un problema estructural o está causado simplemente por el paso del tiempo, la comunidad debe encargarse de su reparación.
- Si los desperfectos son causados por un mal uso o mal mantenimiento de las personas que disfrutan de su uso, entonces recae sobre ellos el arreglo.
La cobertura de los seguros de comunidad
En la comunidad hay problemas que tendrán su origen en un mantenimiento de elementos comunes (por ejemplo, reparar el ascensor) y otros problemas que podrán ser resueltos por el seguro de comunidad como un incendio, una explosión o una rotura de las tuberías comunitarias.
Los siniestros en los elementos privativos podrán ser cubiertos por las pólizas multirriesgo de cada vecino.
Existen algunos pocos tipos de seguro de comunidad que ofrecen la posibilidad de asegurar en la misma póliza garantías que cubren los elementos privativos y comunes.
En caso de siniestro resulta clave saber si estamos ante daños a elementos privativos o elementos comunes. En función de ello, se activará la protección del seguro de comunidad o la póliza de hogar.
Asimismo, es fundamental saber si los daños tienen su origen en una falta de mantenimiento o es un hecho fortuito, repentino y, por tanto, un riesgo asegurado por la póliza. Los problemas originados por insuficiente mantenimiento o averías no tienen cobertura.
Como siempre, el consejo de un buen administrador de fincas puede ayudar a que no existan sorpresas en la vida de la comunidad de vecinos.
