¿Qué es el infraseguro y el sobreseguro en el seguro de comunidades?
Cuando se asegura una comunidad de propietarios es necesario indicar en las condiciones particulares el valor del inmueble a efectos del seguro. El valor y el riesgo van a determinar la prima a pagar, y es importante que se ajuste a la realidad para estar correctamente cubierto en caso de siniestro. Si estableces un valor por debajo del real, estarás incurriendo en infraseguro, si el valor es más alto, será un sobreseguro. Es muy importante tener en cuenta que al tratar del valor para el seguro de comunidades no hablamos del valor inmobiliario de la finca, sino del valor de reconstrucción de su continente o el valor de reposición de su contenido.
En este post te explicamos qué significan el infraseguro y el sobreseguro.
El infraseguro en los seguros de comunidades
Imagínate que hay un siniestro en tu comunidad. Llamas al seguro y te dicen que el continente del edificio no está valorado correctamente, y que la indemnización será más baja de lo que va a costar el arreglo o la reconstrucción de los daños.
Esta situación es habitual, y es que muchos de los problemas con los seguros surgen de una valoración incorrecta del valor real del edificio a efectos del seguro.
El infraseguro se da cuando se asegura la comunidad por un valor inferior al real al coste de reconstrucción de los daños que se pueden producir.
Eso supone que, si hay un siniestro, el seguro indemnizará teniendo en cuenta el valor reflejado en la póliza y si encaja o no con el valor real del continente y, en su caso, del contenido del edificio. Si en la póliza el valor asegurado es menor que el valor de reconstrucción real, se calculará la indemnización en proporción.
Ejemplo práctico:
Un edificio está asegurado por 600.000€ en continente, pero en realidad su valor es de 900.000€.
Si sufre un incendio con un coste de 100.000€ y el daño es parcial, el seguro no indemnizará los 100.000€, sino que aplicará la regla proporcional.
Eso significa que va a indemnizar en proporción: si se declaró un valor un tercio por debajo del real, la indemnización se pagará en la misma proporción.
Esta es la fórmula:
Se multiplica la cantidad asegurada (en este caso, 600.000€) por el valor de los daños (pongamos que son 100.000€) y se divide por el valor real de los bienes (que serían 900.000€ en el ejemplo). El resultado es que la indemnización cubre 66.666€.
El 66% de los daños, es decir, deja de pagar ese tercio de diferencia entre el valor asegurado y el real.
Esta fórmula solo se aplica en daño parcial. Si el daño es total (cosa poco probable) la aseguradora cubrirá el siniestro con el valor total asegurado. En este caso, si seguimos con el ejemplo, 600.000€. Este valor estaría por debajo del coste de la reconstrucción o reparación de los daños.
El sobreseguro en los seguros de comunidades
Es el caso contrario al infraseguro. Aquí se ha indicado en la póliza que el valor del continente y/o del contenido de la comunidad es superior al real, pero eso no implica que se vaya a recibir una indemnización mayor.
El seguro de comunidades siempre va a ajustarse como máximo al valor real de los daños, pero nunca aportará dinero que suponga un lucro para el asegurado. Por tanto, seguramente se esté pagando una prima más alta de lo que se debería respecto al valor del edificio en términos aseguradores. Esto suele producirse cuando las comunidades, mal aconsejadas, valoran los capitales asegurados en función de los valores inmobiliarios y no de los valores de reconstrucción o reposición.
Cómo se calcula el valor asegurado en el seguro de comunidades
El continente (valor de reconstrucción de suelos, paredes, techos, elementos fijos, etc.) debe ser calculado correctamente teniendo en cuenta el valor total de reconstrucción del edificio.
Normalmente este valor se calcula en función de metros cuadrados construidos. A partir de datos del Catastro o de las escrituras se pueden comprobar los metros cuadros construidos y definir un valor de reconstrucción.
A la hora de calcular el valor de reconstrucción del continente también se debe tener en cuenta el tipo de edificación. Este valor varía según materiales o calidades empleados en la construcción. En principio, como orientación, el valor de reconstrucción por metro cuadrado construido se sitúa entre 800 y 1.000 euros, según el tipo de construcción.
Es importante incluir, dentro de este cálculo, los metros cuadrados de los elementos de uso común como garajes, piscinas, etc,, así como los muros, vallas, etc. El valor de reconstrucción de estos elementos es inferior.
Un experto en seguros de comunidades puede ayudarte a realizar una adecuada valoración para no incurrir en infraseguro o sobreseguro. En Aon tenemos un equipo a tu disposición que te ayudará a calcular adecuadamente el valor asegurado.
En resumen, hay que calcular adecuadamente el valor de los capitales de continente y contenido a incluir en el seguro de la comunidad. ¿Tienes más dudas y quieres ayuda profesional? Hablamos aquí.
Relacionado con este tema sobre el correcto aseguramiento de las comunidades de vecinos, te recomendamos leer nuestro post sobre concurrencia de seguros de comunidades y hogar.
